apoprojekt-Bestandskompass zeigt: Rund ein Drittel der Büroflächen in Deutschlands A-Städten sanierungsbedürftig

Am 3. September erschien der erste „apoprojekt-Bestandskompass“ in Zusammenarbeit mit bulwiengesa. Mit der Studie erheben und analysieren wir ab sofort halbjährlich den Zustand und die Sanierungsaktivitäten von Bürogebäuden in den sieben deutschen A-Städten.

Motivation & Methodik: Bleiben wir beim Bestand!

Rund 70 % der Bürofläche in Deutschlands A-Städten ist vor 2000 entstanden und entspricht oft nicht mehr den aktuellen ökologischen und sozialen Anforderungen. Dies betrifft nicht nur Investoren, die sich an steigenden ESG-Standards messen lassen müssen, sondern auch Mieter, die vermehrt nach grünen, gesunden und für ihre Mitarbeitenden attraktiveren Arbeitsumgebungen suchen.

Die Transformation von Bestandsgebäuden ist daher das Gebot der Stunde. Dennoch fehlt es in der deutschen Büromarkt-Berichterstattung an regelmäßigen Veröffentlichungen über Sanierungsaktivitäten – bis jetzt. Mit unserer Studie machen wir von apoprojekt als führender Anbieter für alle Transformationsaufgaben im Immobilienbestand gemeinsam mit der Expertise im Bereich datenbasierte Beratung und Bewertung von bulwiengesa Bestandstransformation transparenter.

Wir berücksichtigen dabei ausschließlich Büroobjekte bzw. -projekte, die im Zeitraum von 2019 bis 2026 kernsaniert wurden bzw. werden. Der räumliche Fokus liegt auf den sieben größten Städten Deutschlands: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

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Büroimmobilienmarkt: Spannungsfeld zwischen Wirtschaft(lichkeit) und Nachhaltigkeit

Die Büroimmobilienmärkte in den deutschen Top-Standorten steuern aktuell durch unruhiges Fahrwasser. Die Beendigung der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank im September 2022 hat das Finanzierungsumfeld für Projektentwicklungen in kürzester Zeit verschlechtert. Auch angesichts der schwachen Konjunkturdynamik der deutschen Wirtschaft und dem anhaltenden Homeoffice-Trend ist die Büronachfrage durch Investoren und Mieter deutlich gesunken.

Das spiegelt sich auch im Büroflächenumsatz der A-Städten wider: Im ersten Halbjahr 2024 ist dieser gegenüber 2019 von 1,7 Millionen m2 auf rund 1,1 Millionen m2 gefallen – besonders hohe Rückgänge verzeichnen Düsseldorf mit 50 % und in Köln mit 65 %.

Durch die Zurückhaltung auf der Nachfrageseite und relativ hohe Fertigstellungszahlen nimmt das Angebot an Büroflächen insgesamt zu. Im ungewichteten Durchschnitt liegt die Leerstandsquote in den A-Märkten derzeit bei 6,3 %. Zum Vergleich: 2019 waren es noch 3,6 %.

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Potenzial im Bestand: Sanierungstätigkeit nimmt deutlich zu

Bauen im Bestand bietet ein enormes Potenzial, da der deutsche Büromarkt insgesamt rund 420 Millionen m2 Nutzfläche bietet – davon entfallen etwa 84 Millionen m2 auf die sieben A-Standorte. Rund ein Drittel dieser Flächen sind sanierungsbedürftig.

Im Zeitraum von 2019 bis 2026 sollen bzw. wurden rund 2,5 Millionen m2 Bürofläche in den A-Städten saniert. Zum Vergleich: Der kleinste deutsche A-Büromarkt – Düsseldorf – umfasst derzeit einen Büroflächenbestand von etwa 7,7 Millionen m2. Damit würde rechnerisch bis Ende 2026 ein Viertel des Düsseldorfer Bestandes erneuert.

Von den 2,5 Millionen m2 sind die Hälfte bzw. 1,25 Millionen m2 bereits fertiggestellt. Somit wird in den kommenden zweieinhalb Jahren ein deutlich höheres Volumen saniert als in den vergangenen fünf Jahren. Weiterhin sind derzeit fast 40 % des Sanierungsvolumens in Bau, während sich 13 % der Sanierungen – Stand August 2024 – in der Planungsphase befinden.

Unser apoprojekt-Bestandskompass bestätigt bereits die deutliche und nahezu kontinuierliche Zunahme der Sanierungsaktivitäten:

Waren 2019 lediglich 10 % aller Projektentwicklungen Sanierungen von Bestandsgebäuden, sind es aktuell rund 19 %, 2025 und 2026 wird laut der aktuellen Analyse jeweils ein Anteil von über 30 % erwartet.

Im Zuge der aktuellen Herausforderungen (u. a. allgemeiner Rückgang der Büroflächennachfrage, Insolvenzen von Projektentwicklern) haben sich viele Neubauvorhaben verschoben bzw. sind gänzlich in Frage gestellt. Das und der verstärkte Fokus auf den Bestand erklärt, warum 2025 und 2026 mehr Sanierungen erwartet werden – zahlreiche dieser Sanierungsprojekte sind bereits in Bau. Zudem ist zu berücksichtigen, dass eine Vielzahl der Sanierungen durch Eigennutzer (bspw. Behörden) durchgeführt werden, die auch in einem derzeit angespannten Marktumfeld an ihren Plänen festhalten. In der mittelfristigen Betrachtung (2027ff.) gehen wir deshalb davon aus, dass im Zuge von „Manage-to-Green-Strategien“ die Sanierungstätigkeit weiter zunehmen wird.

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A-Städte-Vergleich: Wie viel und wo muss saniert werden?

Die Baualtersstrukturen der Büromärkte sind breit gefächert und erstrecken sich über viele Jahrzehnte. Wir gehen davon aus, dass 32 % der Bürofläche, die vor 2000 entstanden ist, in den kommenden Jahren einer Sanierung unterzogen werden muss, um auf dem Büromarkt als nachhaltig bestehen zu können und weiterhin auf Nachfrage zu treffen. Gemessen am aktuellen Büroflächenbestand reicht die Spanne dabei von nur 15 % sanierungsbedürftiger Fläche in München bis nahezu 50 % in Köln.

Bei der Betrachtung der Sanierungen nach Lagen fällt auf, dass über zwei Drittel der Projekte (67 % Prozent) im Zentrum oder zentrumsnah realisiert werden.

Dahinter folgt die Peripherie mit fast 23 %. Dieser relativ hohe Anteil ist auf Objekte der öffentlichen Hand (bspw. Bezirksrathäuser) und Standorte von großen Unternehmen zurückzuführen. In den Bürozentren mit einer Agglomeration von Büroobjekten außerhalb der City und des City-Randes werden nur 10 % saniert.

Vor allem zwei Gründe erklären meiner Meinung nach die steigende Nachfrage nach sanierten Büros im Zentrum: Zum einen erhoffen sich Unternehmen im Zuge des Fachkräftemangels mit attraktiven Flächen an urbanen Standorten, besser qualifizierte Mitarbeitende gewinnen zu können bzw. diese zu halten. Zum anderen ist der deutlich reduzierte CO2-Footprint von Bestandstransformationen attraktiver für Unternehmen und deren Nachhaltigkeitsziele.

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Fokus Klimaziele: Nur Berlin erfüllt die Quote

Die Transformation von Bestandsgebäuden spielt eine zentrale Rolle, um die gesetzten Klimaziele zu erreichen. Hierfür müssten jährlich mindestens 2 % aller Gebäudetypen in Deutschland energetisch saniert werden.

Unser apoprojekt-Bestandskompass zeigt: Im Bürosegment ist lediglich Berlin auf einem guten Weg und sanierte in den letzten fünf Jahren 3 % des Büroflächenbestands. Darunter befinden sich auch viele Vorhaben von Eigennutzern. Mit weitem Abstand folgen München und Hamburg mit rund 1 %. Die weiteren A-Standorte liegen sogar darunter. Schlusslicht ist Düsseldorf mit 0,2 %.

Betrachtet man nur 2024 bis 2026, dann führt auch hier die deutsche Hauptstadt das Ranking an. Insgesamt sollen ca. 400.000 m2 im Bestand erneuert werden. Hiervon sind bereits rund 350.000 m2 in Bau. Darüber hinaus befinden sich 50.000 m2 in der Planungsphase.

Die weiteren A-Standorte weisen grundsätzlich ein deutlich kleineres Sanierungsvolumen als die Hauptstadt auf. Hinter Berlin folgen Frankfurt/M. mit knapp 300.000 m2 und Hamburg mit 150.000 m2. Am wenigsten soll in München saniert werden.

Diese Diskrepanz führen wir auf eine Vielzahl von Faktoren zurück. So sind in Berlin zahlreiche Institutionen ansässig – eigengenutzte Behörden- und Verwaltungsgebäude sind dabei oftmals in die Jahre gekommen (teilweise mit Asbestproblem). Gleichzeitig ist die hohe Projektentwicklertätigkeit der frühen 1990er Jahre dafür verantwortlich, dass eine Vielzahl dieser Gebäude ähnliche Probleme aufweist. Folglich entsprechen die Büroflächen nicht mehr den energieeffizienten und modernen Anforderungen. Hier ist es also unumgänglich Maßnahmen zu ergreifen.

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Angebot: Wie sieht der Leerstand bei Sanierungen aus?

Gegenwärtig weisen Frankfurt und Düsseldorf die höchsten Leerstandsquoten unter den A-Standorten auf. In absoluten Zahlen sind in der Bankenmetropole aktuell rund 1 Million m2 und in der Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen über 700.000 m2 vakant. Insgesamt summiert sich der Leerstand über alle A-Standorte hinweg auf ca. 5,2 Millionen m2. Vor allem ältere Bestandsgebäude mit entsprechenden Qualitäten finden derzeit kaum Abnehmer.

Für die Sanierungen weist die Leerstandsquote in den meisten Städten eine sehr große Spanne auf. Hier spielen die jeweiligen Marktstrukturen und einzelne spekulative Großvorhaben eine entscheidende Rolle. Hier zeigt sich zudem oft die kleinteilige Vermietungsstruktur bei Sanierungsobjekten. In der Regel erfolgen die Mietabschlüsse mit geringen zeitlichen Vorläufen nach der Fertigstellung.

Unser apoprojekt-Bestandskompass zeigt bei einer genaueren Clusterung der Sanierungen (2024 bis 2026) nach Städten, dass in Frankfurt/M., Köln und München die meisten sanierten Flächen verfügbar sind. Im Gegensatz dazu ist der Leerstand in Berlin mit 30 % am geringsten. Dies ist wieder mit dem hohen Anteil an Eigennutzern zu erklären. Der Wert liegt auch signifikant unterhalb des Leerstandes in Neubauvorhaben.

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Wie wirkt sich die Sanierung auf das Mietniveau aus?

Trotz des wachsenden Interesses an Sanierungen stehen diese oft im Spannungsfeld zwischen hohen Kosten und der Notwendigkeit eines angemessenen Mietniveaus. Beim Vergleich der Mietpreise in Sanierungsobjekten mit den Angebotsmieten von unsanierten Büroflächen im jeweiligen Umfeld zeigt unsere Auswertung: Sanierte Objekte weisen in der Regel ein deutlich höheres Mietpreisniveau auf.

So wurden bei einer Anmietung in München ein 125 % höheres Mietniveau als bei unsanierten Flächen im Umfeld erzielt, in Frankfurt/M. ein 115 % höheres. Auch ein Vergleich der Mietniveaus vor und nach Sanierung zeigt, dass Aufschläge von mindestens 20 % und bis zu 300 % üblich sind. Die Steigerung hängt auch hier von der Lage des Gebäudes, den ursprünglichen Qualitäten sowie der spezifischen Mietvertragskonstellation ab.

Insgesamt zeigt sich in unserer Auswertung, dass eine Sanierung durchschnittlich zu einer Verdopplung des Mietpreises im Objekt führt.

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Mein Fazit zum ersten apoprojekt-Bestandskompass

Unsere Studie zeigt: Der Markt für Büroimmobilien hat derzeit mit einigen Herausforderungen zu kämpfen. Obwohl viele Unternehmen durch Maßnahmen wie Sanierungen bzw. attraktivere Flächen ihre Mitarbeitenden wieder zurück ins Büro holen wollen, ist eine Frage weiterhin offen: Wie viel Bürofläche benötigt ein Unternehmen in Zeiten von Remote Work tatsächlich? Außerdem dämpft die gegenwärtige konjunkturelle Entwicklung die Dynamik auf dem Markt. Wir erwarten daher keinen Nachfrage-Boom wie vor der Pandemie. Parallel führt der demografische Wandel zu einem Rückgang der Nachfrage v. a. abseits der Metropolen. Andererseits ist das Thema Nachhaltigkeit von essenzieller Bedeutung: Nicht zu sanieren ist für viele Eigentümer, auch hinsichtlich ESG-Vorgaben, schlicht keine Option.

Insgesamt bestärkt uns der erste apoprojekt-Bestandskompass einmal mehr zu sagen: Alle Kraft in den Bestand! Denn ohne Einbeziehung des Büroflächenbestands ist eine Umsetzung von Maßnahmen zur Erreichung der Klimaziele unmöglich.

Hier gibt es die komplette Studie, eine dezidierte Städteauswertung sowie die Aufzeichnung unseres Webinars mit bulwiengesa zur Vorstellung der Ergebnisse.

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