Der Transformation-Gap im ESG. Warum kommt die REM-Branche über das Analysieren nicht ins Handeln?

Geschrieben von
Sebastian
Hölzlein
Veröffentlicht am
Oct 10, 2022

Das Thema ESG ist für die Real Estate Branche das Handlungsfeld Nr. 1. Die Gründe sind bekannt und für viele der Beteiligten ist ESG zudem nichts Neues. Und doch scheint es eine Hürde in der konsequenten Umsetzung zu geben. Warum ist das so?

Operative FM-Dienstleister haben seit Jahren Themen wie Energieoptimierung im Betrieb, Monitoring oder Nutzerbefragungen im Auftrag. Energiecontractoren realisieren intelligente Zählertechnik, um das Nutzer- und Anlagenverhalten positiv zu beeinflussen. Bauprojekte werden nach etablierten Green-Building-Zertifizierungssystemen wie LEED oder DGNB entwickelt. Und im Bestand führen Nachhaltigkeitssysteme wie die GEFMA 160 in Bezug auf FM-Prozesse zu einem nachweislichen Impact auf Umwelt, Mensch und Rechtssicherheit.

[Bild Pyramide Immobilienwirtschaft, Quelle www.alpha-ic.com]
[Bild Pyramide Immobilienwirtschaft, Quelle www.alpha-ic.com]

Um den nachhaltigen Umbau der europäischen Wirtschaft zu unterstützen, wurden ESG-Regulierungen (u.a. Taxonomie-Verordnung und Offenlegungs-Verordnung (SFDR)) entwickelt, die sektorspezifische Kriterien für die Kategorisierung und Transparenz von nachhaltigen, wirtschaftlichen Tätigkeiten festlegen. Zusätzlich werden umfangreiche Reportingpflichten für eine Vielzahl von Unternehmen und ihre Finanzprodukte implementiert (vgl. SFDR und Corporate Sustainable Reporting Directive (CSRD)).

Die Herausforderung eines einheitlichen Verständnisses

Aber was ist eigentlich eine nachhaltige Wirtschaftstätigkeit? Und wie setzen Immobilienakteure die Vorgaben aus Unternehmenszielen, bzw. nachhaltigen Finanzprodukten um ( Art. 8 bzw. 9 Fonds)?
Die Taxonomieverordnung bildet die Grundlage und legt für eine Vielzahl von Sektoren verbindliche Kriterien für eine nachhaltige Wirtschaftstätigkeit fest (#Umweltziele #Taxonomie).

Wenige Akteure des Immobilienmanagement können diese abstrakten Anlagebedingungen und Nachhaltigkeitsziele adäquat auf ihre Tätigkeit transferieren. Es fehlt somit der Übersetzer oder besser, der Transformationsprozess um ESG-Maßnahmen aus den strategischen Nachhaltigkeitszielen auf Produkt- und Unternehmensebene abzuleiten.

Auf Grund dieser Situation tun sich neue Märkte auf: ESG Datenmanagementplattformen versprechen die Ableitung von Kosten-Nutzen-Analysen für die Dekarbonisierung von Bestandsportfolien und Reportinghilfen. Digitalisierungsprojekte rollen portfolioübergreifend „smart-metering“ aus, um einen wesentlichen Beitrag zur Energieeinsparung und Echtzeitdaten zu liefern. Es muss hierbei aber klar sein, dass in den meisten Fällen erstmal Daten und Gebäudeinformationen gesammelt und verarbeitet werden. Die Analyse und Ableitung von Maßnahmen muss noch immer von den Akteuren der Immobilienbewirtschaftung vorgenommen werden.

Zudem stehen einem systematischen Top-Down Ansatz gestützt auf (Echtzeit-) Verbrauchsdaten eine Vielzahl von ungenutzten Informationen und Maßnahmen aus der Immobilienbewirtschaftung gegenüber, die selten genutzt werden. Beispiele von häufig nicht genutzten, aber relevanten Informationen für die Bewertung der ESG-Performance einer Immobilie sind:

•        Energieaudit mit Ableitung von Einsparmaßnahmen

•        Capex-Planung und Maßnahmen-Controlling

•        FM Audit (Leistungsbeurteilung und Schlussrechnungsprüfung)

•        QM Audit der FM-Dienstleister

•        BREEAM©-Audit (Bestandszertifizierung)

•        Erneuerung von Energieausweis (bspw. nach baulichen Änderungen)

•        Etc. etc.

Die systemische Erfassung dieser Inhalte sowie Zuordnung zu den Themenkatalogen könnte somit bereits jetzt zur Umsetzung von konkreten Maßnahmen beisteuern.

Natürlich ist es hierbei wichtig als Plattformbetreiber diese Perspektive zu kennen und entsprechende Applikationen oder Schnittstellen für die operativen Servicedienstleister zu schaffen. Diverse Plattformbetreiber verfolgen diese Art mit dem Thema umzugehen bereits.


Der Mensch ist (noch) entscheidend

Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der Mobilisierung der Menschen, die sich mit den Gebäuden tagtäglich auseinandersetzen. Gelingt es, diese inhaltlich zu erreichen und deren Knowhow aus dem Tagesgeschäft zu nutzen, so können fundierte Entscheidungen im Abgleich mit der strategischen ESG-Ausrichtung abgeleitet werden.

Beestate® gelingt es mittels einer Plattform für die Beschaffung von Services, sowie durch die kontinuierliche Qualitätssicherung (Auditprozess) eine dieser Daten- und Serviceergänzung anzubieten. Es wird nicht nur die Strukturierung von Informationen und Daten aus dem Gebäude vorgenommen, sondern auch auf die nachfolgenden ESG-Anforderungen eingewirkt:

Governance (G)

•   Sicherung der Betreiberverantwortung

•   Umsetzungshilfe bei Lieferkettengesetz

•   Lieferantenprüfung mit Kulturcheck

•   ESG-Konformität des Beschaffungsprozesses

•   Leistungserbringung & Verrechnung

•   Kennzahlenbasierte Steuerung

•   Informationen für CSR-Reporting

Social (S)

•   Sicherung von Mindest- und Tariflöhnen

•   Verbesserung der Nutzerzufriedenheit

•   Verbesserung von Arbeitsbedingungen der Dienstleister

•   Unterstützungsprozess für Well-Zertifizierung

•   Verbesserung der Lieferantenbeziehungen

Environmental (E)

•   Sicherung ökologischer Anforderungen im Betrieb

•   Energieerfassung

•   Energiemonitoring

•   Energiecontracting

•   Energiebilanz

•   Energetische Simulation

•   Analyse und Verbesserung des Nutzerverhaltens

Es sollte sich nicht zu sehr mit der „gamification“ von ESG-Maßnahmen auseinandergesetzt, sondern vielmehr um das Ökosystem von Applikationsanbietern gekümmert werden, die eine Vernetzung der aus dem operativen Betrieb gewonnen Daten ermöglicht. Um den Usern ein ganzheitliches Ökosystem bieten zu können, vernetzt sich Beestate® mit anderen Plattformen, wie beispielsweise PropOps oder realcube, um genau dies bieten zu können.

Learnings aus der Praxis

1.     Eine von der Unternehmensführung gestützte ESG-Strategie ist zur Ausrichtung der Organisation sowie für Umsetzungsprojekte entscheidend.

2.     Zu viel gleichzeitige Veränderungsprojekte überfordern eine Organisation und verhindern die Bereitschaft der Mitarbeiter, ihre Haltung zum Thema Nachhaltigkeit zu    

        wandeln und ihr Knowhow zu erweitern.

3.     Pilotprojekte helfen den Reifegrad der eigenen Organisation zu begreifen.

4.     Nicht auf einen einheitlichen Datenstandard warten, sondern aktiv dabei mitwirken (IBPDI®), Fakten schaffen und dabei auch Kompromisse eingehen.

5.     Dialog und Datenaustausch zwischen Unternehmens- und Produktsteuerung sowie Immobilienmanagement fördern, um ein gleiches Verständnis zu bekommen.

6.     Mit bestehenden Lieferanten über die veränderten Anforderungen sprechen und ihnen die Möglichkeit geben, ihre Leistungsbilder und Organisation entsprechend

       den ESG-Zielen anzupassen.

7.     Das Knowhow sowie die Daten aus dem operativen Betrieb von Gebäuden nutzbar machen.

8.     Datenoffensiven intelligent in den operativen Betrieb verlagern.

9.     ESG-konforme FM-Leistung kostet Geld - Klarheit über Kosten und deren Umlage schaffen.

10.   Datenorientierung in Zusammenhang mit Prozessorientierung bringen, und nicht als alleiniges Ziel verfolgen.

Dekarbonisierung und ein Schutz der natürlichen Ressourcen sichern eine lebenswerte und wirtschaftlich erfolgreiche Zukunft. Lassen Sie uns konkrete Umsetzungsschritte wählen und „Green washing“ keine Chance geben!

Über
Sebastian
Hölzlein

Sebastian Hölzlein studierte ursprünglich technische Gebäudeausrüstung in München, sammelte danach 5 Jahre Erfahrung in der Bauwirtschaft. Zwischenzeitlich ist er seit über 21 Jahren in der Nachhaltigkeitsberatung in der Real Estate Branche tätig. Zusammen mit Roger Krieg gründete er 2019 die Serthoro mit dem ersten digitalen Entwicklungsprojekt Beestate®. Die Unternehmensgruppe richtet sich bereits seit Jahren am Thema ESG aus, so dass das notwendige Knowhow zum Transfer des Themas in digitale Applikationen vorhanden ist. Neben seinen Führungsaufgaben engagiert sich Sebastian in zahlreichen Verbänden und Hochschulen.

Über
Beestate

Als REM-Experten haben sich das deutsche Unternehmen Alpha IC GmbH und die Schweizer Reso Group AG zusammen getan, um diese innovative Beschaffungsplattform für FM-Servicedienstleistungen anzubieten.

Hierbei wurde mit der „SERTHORO GmbH“ eine gemeinsame Gesellschaft mit Sitz in Bamberg gegründet, an der die Partner gleichberechtigt beteiligt sind.

Der Ausgangspunkt der Überlegung war, dass bei den meisten Standard-Gewerbeimmobilien auf dem deutschen Markt 80 bis 90 % der FM-Services identisch sind. Dennoch handhabt der Markt den Beschaffungsprozess individuell. Das ist nicht notwendig.

Die Lösung ist Beestate® mit dem ersten digitalen, marktkonformen Fullservice FM-Beschaffungsprozess! Und Beestate® heißt Beestate®, weil dieser Beschaffungsprozess schnell, effizient und clever ist!

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