Die „Eröffnungsbilanz Klimaschutz“ wird zur größten Mammutaufgabe des Gebäudesektors im 21. Jahrhundert

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Mit der „Eröffnungsbilanz Klimaschutz“ kündigt die neue Bundesregierung Maßnahmen an und formuliert angesichts der knapp werdenden Zeit zur wirksamen Begrenzung der Klimakrise schier unerreichbare Ziele, für deren Erreichung tiefgreifender systemischer Wandel notwendig wird, der weit über die Entscheidungskompetenzen in Vorstandsetagen hinausgeht.

Die von Bundeswirtschafts- und Klimaschutzminister Robert Habeck vorgestellte Eröffnungsbilanz zeigt, wie drastisch Deutschland hinter den Erwartungen beim Klimaschutz hinterherhinkt. 2022 und 2023 werden die Klimaziele absehbar verfehlt. Um die international vereinbarten und gesetzlich manifestierten Nachhaltigkeitsziele in puncto Klimaneutralität und 1,5-Grad-Begrenzung zu erreichen, werden alle Wirtschaftssektoren zu enormen Transformationsanstrengungen und Erneuerung gezwungen. Die rahmensetzenden, Weg aufweisenden klimapolitischen Maßnahmen und Vorgaben sollen dabei helfen, unser Land zu modernisieren und den Industriestandort Deutschland zu sichern. Das Tempo soll dabei mindestens verdreifacht werden.

Neue Strukturen im Unternehmensmanagement notwendig

Klimaschutz und Wirtschaftlichkeit sollen beim anstehenden Reigen von Gesetzesinitiativen stets unter einen Hut gebracht werden. Die im Papier zu findenden Ankündigungen (Anpreisungen) diverser staatlicher Anreiz- und Förderungsprogramme machen schon klar, dass die meisten Maßnahmen nach herkömmlicher Rechnung sich nicht tragen werden. Es ist eine Illusion, dass notwendige Klimaschutzmaßnahmen sich aus BWL-Sicht als sinnvoll zu rechnende Investition darstellen lassen. Dieses Grundverständnis scheint auch bei der Bundesregierung vorzuliegen, werden doch mehrfach überdeutlich die Chancen der Klimaneutralitäts-Challenge hervorgehoben. Insbesondere die Perspektive für die Entwicklung neuer Geschäftsmodelle und technologischer sowie damit verbundener neuer wirtschaftlicher Wettbewerbsfähigkeit wird mehrfach betont.

Klingt wie das Credo derer, die Digitalisierung und Innovation als Investition in die Zukunft predigen, die eben heute Geld kostet, um morgen noch am Markt zu sein. Und möglichst vorne.

So zutreffend die formulierten Chancen in der Eröffnungsbilanz Klimaschutz sein mögen, so sicher wird das blanke Versprechen auf taube Ohren bei vielen der meist systemisch kurzfristig gewinnorientierten Unternehmenslenker stoßen. Kurzfristige IFRS-Bilanzierung und Bonusrelevante Zielvereinbarungen als strukturelle Unternehmenslenkungsmerkmale müssten von Grund auf aufgebrochen werden und z.B. um eine Lebenszyklusbetrachtung oder um kurzfristige Klimaneutralitätsbilanzen und Langfristprognosen erweitert werden. Zielvereinbarungen und Boni des Managements müssten klar am Beitrag zur langfristigen wirtschaftlichen wie ökologischen Nachhaltigkeit bzw. an messbarer Innovationspower ausgerichtet werden. Um dieses „unter einen Hut bringen“ von Klimaschutz und Wirtschaftlichkeit allerdings zu erreichen, braucht es wohl eher unerreichbare neue Marktbewertungsmechanismen, beispielsweise an den Börsen. Und gleichzeitig einen neuen Typ Manager in Führungspositionen (wobei „Typ“ eindeutig in jeder Hinsicht divers gemeint ist). Nur wer wirklich Impact erreichen will, den Mut zu langfristig wirkenden Maßnahmen, zum Umbau und zum Loslassen von Altgeliebtem mitbringt sowie kreative Köpfe statt stoisch kalkulierender Controller wirken lässt, hat die Chance auf neue Renditechancen und darauf, Teil des perspektivisch wieder erstarkenden Wirtschaftssektors Deutschland zu sein.

Neue Baurechtsregeln & neue Geschäftsmodelle ermöglichen Neubau- und Sanierungs-Klimazielerreichung

Neubau und Bestand müssen klimaneutral werden. Der Gebäudesektor steht ohnehin voll im Fokus der angekündigten „prioritären Gesetze, Verordnungen und Maßnahmen“. Die Prognose, dass dieser wie in 2020 auch 2021 zum zweiten Mal in Folge sein Sektorziel verfehlt hat, rückt das Spotlight nochmals stärker auf Nachhaltigkeitszwänge rund um Immobilien, als dies ohnehin die manifestierte Willenserklärung der neuen Bundesregierung im Koalitionsvertrag verspricht.  Bisherige Maßnahmen werden in der Klimaschutz-Eröffnungsbilanz als unzureichend identifiziert. Doch was heißt das für die Immobilienwirtschaft?

Konkret formuliert findet sich das Ziel, dass bis 2030 alle Neubauten „zero-carbon-ready“ sein müssen. Das stellt Projektentwickler jetzt vor die Aufgabe, die laufenden Projekte anzufassen und Planungen anzupassen. Zuvor werden idealerweise mögliche Konzepte, insbesondere auch die technologischen gescreent und berücksichtigt. Wie die Projektkalkulationen für die benötigten Finanzierungen nach der Schaffung der Klimaneutralitätsperspektive allerdings wirtschaftlich aufgestellt werden können, bleibt bis jetzt unbeantwortet.

Noch größer werden die Fragezeichen, wie die erwähnten Zielsetzungen zum Gebäudebestand erreicht werden sollen. Während die Neubauquote relativ überschaubar ist, hat (nicht nur) Deutschland einen massiven, insgesamt hoffnungslos überalterten Bestand mit beispielsweise allein über 42 Millionen Wohneinheiten (Quelle: ZIA). Doch bis 2040 sollen 50 % des gesamten Bestandes auf klimaneutrales Niveau gebracht werden. Bis 2050 sollen es sogar 85 % werden. Seit Jahren verschärft sich der Mangel an Handwerkern, deren Kosten steigen ins Absurde – wenn sie denn dann verfügbar sind. Es fehlt an kompetenten Fachplanern, die bspw. IoT in Gebäuden in Einklang mit zukunftsfähiger TGA-Planung bringen können oder Experten, die ganzheitlich die Immobilien in BIM planen, bauen und die Datenmodelle für einen effizienteren laufenden Betrieb vorbereiten. Materialmengen und die Materialverteuerung kommen verschärfend hinzu. Bauen ist beständig teurer geworden. 

Um die schier unerreichbaren Ziele in Neubau und Bestand des Gebäudesektors erreichen zu können, braucht es mehr als Fördertöpfe, Anreize und gesetzlichen Druck. Es braucht auch mehr als die im Papier avisierte Verbesserung der personellen und technischen Ausstattung von Behörden sowie die Digitalisierung und Modernisierung insbesondere von Planungs- und Genehmigungsverfahren zur Verfahrensbeschleunigung und -vereinfachung. Wobei dies in jedem Fall überfällige und großartige Schritte sein werden. Es braucht in erster Linie die grundlegende, tiefgreifende und völlig überfällige Anpassung, massive Entschlackung sowie an neue technologische Möglichkeiten angelehnte Neuformulierung des deutschen Baurechtskatalogs. Im Eröffnungsbilanz-Paper wird deutlich, dass im Gebäudebereich in den letzten Jahren versäumt wurde, die rechtlichen Standards für Sanierung und Neubau an den technischen Fortschritt anzupassen, weshalb dringender Handlungsbedarf gesehen wird, um Standards und Förderpolitik sinnvoll neu auszurichten.

Mit einer Reform (oder besser schnellen Revolution) des Baurechts ließen sich große Teile der heute Kostenverursachenden Planungs- (und Fehlplanungs-)Prozesse verkürzen und idealerweise erheblich verbilligen. Hohe Materialkosten und Materialverschwendung ließe sich so viel entgegensetzen, was wiederum zu mehr Wirtschaftlichkeit beim Bauen und Sanieren beitragen würde. Langwierige teure Mängelfeststellungs- und Behebungsverfahren könnten so bestenfalls sogar vermieden werden, was eindeutig die Zielsetzung sein muss (und in anderen Branchen gang und gäbe ist). Mit der Ermöglichung, bestenfalls sogar Standardisierung von Offsite Construction und Modulbauweise wird dem Handwerksmangel mit technologischer Innovation begegnet.

Als eine Antwort liefert die Eröffnungsbilanz Klimaschutz die Digitalisierung: „Um in der kommenden Legislatur deutlich mehr Sanierungen im Bestand zu erreichen, setzt das BMWK auch auf die Etablierung neuer Geschäftsmodelle im Gebäudesektor.“ Ganz explizit benennt sie die serielle Sanierung als ein zentrales neues Geschäftsmodell, das energetische Sanierungen schneller, billiger und hochwertiger ermöglichen wird. Noch ist von solchen Lösungen nicht viel am Markt zu entdecken. Doch die Prognose ist sicher: Nie zuvor ist so viel Geld in Green Tech, ganz besonders in nachhaltige Lösungen im Immobilienbereich, in PropTech geflossen wie aktuell. Das Wagniskapital finanziert potenzielle Wachstums-Cases. Da aufgrund der gesteckten Ziele in den nächsten zwei Jahrzehnten so massiv viel gebaut und insbesondere saniert werden muss und gleichzeitig Habeck die Finanzierung von Innovationen und neuen technologischen Lösungen verspricht, ist absolut davon auszugehen, dass es einen Boost an Startup-Unternehmensgründungen geben wird, die sich damit eine Position am Markt erarbeiten. Es braucht also mehr PropTechs (siehe PropTech is the key).

Startup-Förderung ist der Schlüssel zur Energieeffizienz

PropTechs für mehr Energieeffizienz müssen gefördert werden. Der Handlungsbedarf im Gebäudesektor wird als erheblich bezeichnet. Nicht nur in puncto Bauen hält das Papier jede Menge Mammutaufgaben für die Bau- und Immobilienwirtschaft bereit. Zur Klimaneutralität gehört insbesondere auch das Thema Energie. „Der Endenergiebedarf in Wohngebäuden ist in den letzten Jahren sogar noch gestiegen anstatt zu fallen. Zudem steigt der Anteil von Erneuerbaren Energien und Wärmepumpen am Heizungsbestand nur sehr langsam. Wesentliche Gründe für die geringe Reduktion der Energieverbräuche sind die stagnierende Sanierungsrate in Verbindung mit einem zunehmenden spezifischen Wärmebedarf.“

Wie das Paper ankündigt, wird der Rollout von intelligenten Messsystemen erheblich beschleunigt werden. Die intelligente Steuerung dieser Anlagen soll ermöglicht werden, ihr Einbau und Betrieb in den Immobilien (oder auf Quartiersebene) ist originäres Thema der Eigentümer bzw. Immobilienverwalter. Das BMWK verspricht dazu einen notwendigen Rechtsrahmen sowie die Weiterentwicklung von Standards. Noch entscheidender ist, dass die (bereits vorhandenen und neu entstehenden) PropTech-Anbieter gefördert werden, damit ihre Lösungen den Gebäudesektor erreichen können. Noch ist dies schwierig, weil insbesondere hardwarebasierte, neue Geschäftsmodelle nicht sonderlich beliebt sind bei Wagniskapitalgebern. Zur Erreichung der Klimaneutralität gehört in jedem Fall ein riesiger Schwung an Erleichterungen für den Entstehungs- und Entwicklungsweg von Startups. Maßnahmen wie die Abschaffung von Notars-Notwendigkeiten oder Gebührenordnungen, Steuererleichterung oder ganz besonders die direkte Antragsermöglichung von staatlichen Finanzierungsmitteln. Und zwar unabhängig von „Hausbanken“, die ohnehin kaum ein Startup hat oder falls doch, die keinem Startup helfen wollen, weil sie an KfW & Co. nicht (genug) mitverdienen und einen Teil des Risikos tragen. Diese Maßnahmen für Startups helfen nicht nur, aber eben ganz besonders auch, um im Gebäudesektor Klimaneutralität zu forcieren. Erfreulicherweise lassen sich insbesondere Klimaschutz und Wirtschaftlichkeit durch gesteigerte Effizienz im Gebäudesektor leicht vereinen und von Unternehmenslenkern nachvollziehen.

Schluss mit Selbstverwirklichungsorgien am Bau & der HOAI

Im vorgelegten Papier wird auch der Staat selbst in die Pflicht genommen. Gemeinsam wollen Wirtschafts- und Klimaschutzministerium sowie das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) dazu beitragen, dass das Ziel der EU-Renovierungswelle, die Sanierungsrate in der EU bis 2030 zu verdoppeln, erreicht wird.

Die staatlich verwalteten Gebäude sollen in puncto Sanierungsgeschwindigkeit und –tiefe eine Vorbildfunktion einnehmen. Das ist löblich. Das setzt allerdings voraus, dass aus dem Teufelskreis der Selbstverwirklichung oder auch Prunksuchts ausgebrochen wird, der eben nicht nur private Häuslebauer in den Ruin treibt, sondern dem schon Bischöfe mit Ihren „Palästen“ oder diverse Berliner Spitzenfunktionäre beim Bau des Berliner Flughafens anheimgefallen sind. Gebäude sind erstmal per se keine Kunstwerke. Das was sie kulturell wertvoll macht, ob Neubau oder Bestand, darf gern auch eine ansprechende Gestaltung sein, sollte sich aber vor allem auf ihren funktionalen und sozialen Nutzen beziehen. Ein endgültiges (?) Rütteln an der Gebührenordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) könnte dabei helfen. Einige Regelungen sind im letzten Jahrzehnt schon im Sinne des freien Wettbewerbs und einheitlicher EU-Regelungen gekippt worden. Problematisch an der HOAI ist, dass sie zum einen für sehr hohe Planungskosten über die einzelnen Leistungsphasen von Entwicklung bis schlüsselfertiger Baufertigstellung verantwortlich ist, obwohl hier wie in anderen Ländern erheblich besser der freie Markt und die Nachfrage über den Wert entscheiden sollte. Zum anderen sorgt die starre sowie überholte – und sofern die Baurechtsrevolution folgt auch innovationsfeindliche – nicht mehr einsetzbare HOAI dafür, dass anhand neun fixer Phasen geplant wird. Statt von der Funktion und Nutzeransprüchen kommend zu planen und damit von innen nach außen, sieht diese in früher Phase nur die Außenhüllenabmaße und Gestaltung vor. Da Detailplanungen erst zu spätem Zeitpunkt erfolgen, können Bauherren – privat, behördlich oder in der Wirtschaft – keine verlässlichen Projektkostenkalkulationen gegeben werden. Mit Blick auf die Notwendigkeit von massiven Sanierungen und insbesondere die Vereinbarkeit von Klimaschutz mit Wirtschaftlichkeit wäre ein intensives auf den Prüfstand stellen und bestenfalls Ersetzen der HOAI ein mindestens ebenso werthaltiger Baustein wie die Revolution des Baurechts.

Digitalisierung und Innovation sind Grundvoraussetzung für die Erreichung der Klimaziele

„Das Ziel des avisierten Klimaschutz-Sofortprogramms ist es, alle Sektoren auf den Zielpfad zu bringen und die erforderlichen Maßnahmen in die Wege zu leiten, damit Deutschland seine Klimaziele erreichen kann. Alle dafür notwendigen Gesetze, Verordnungen und Maßnahmen sollen bis Ende 2022 abgeschlossen werden.“ Die Ziele scheinen unerreichbar, die Zeit knapp.

Doch vielleicht hat die neue Regierung beim Reden und Wünschen von Innovationen etwas bei den Startups abgeschaut, dies es dazu braucht: Think Big. Nur wer groß denkt und messbar große Ziele steckt, hat die Chance auf den großen Erfolg. Habeck ist ganz klar beizupflichten, wenn er Klimaschutz als eine Mammut-Aufgabe bezeichnet – und zwar mit Sicherheit als die größte, vor der auch der Gebäudesektor und damit die Bau- und Immobilienwirtschaft im 21. Jahrhundert steht. Auch wenn es einige Jahre dauern wird, bis Erfolge zu sehen sein werden, ist es richtig, wichtig und essenziell, jetzt die Maßnahmen anzugehen, um die Grundlage für Klimaschutz und Wohlstand wie das BMWK es nennt oder schlicht Überlebens- und Zukunftsfähigkeit zu schaffen. Und das im dreifachen Sinne auf Unternehmens-, Wirtschaftsstandortsebene sowie bezogen auf unsere Überlebens- und Zukunftsfähigkeit auf diesem Planeten. Es wird spannend, was die Bilanz sein wird, wenn in einem Jahr die Bundesregierungs- und Klimaziele überprüft werden. Erst recht, inwiefern der offenbar notwendige regulatorische Rahmen dazu führen, dass der gleichfalls notwendige tiefgreifende strukturelle Wand – in den Köpfen und Systemen – einsetzt. Bleibt uns gemeinsam die Daumen zu drücken, weil uns alle trotz unterschiedlichster Partikularinteressen die Zielsetzung (ob die Verhinderung des Klimakollaps oder die Rückgewinnung der Wirtschaftsstandortsstärke Deutschlands) eint. Sicher ist: Ohne Transformation, Digitalisierung und Innovationen wird es nicht gehen. Sie sind die Grundvoraussetzung für wirtschaftlichen und ökologischen Erfolg.

Eure Ansprechpartnerin
Sarah Schlesinger
Sarah Maria Schlesinger
Managing Director
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