Führen Sie die Wohnungswirtschaft in die Zukunft? Oder verwalten Sie nur den Status Quo?

Geschrieben von
Karsten
Nölling
Veröffentlicht am
Sep 3, 2022

Führen Sie die Wohnungswirtschaft in die Zukunft? Oder verwalten Sie nur den Status Quo? Finden Sie die Antwort anhand von drei einfachen Fragen.

Die gute Nachricht zum Anfang: Es bewegt sich etwas im Reich der Veränderung. Es geht voran, langsam zwar, aber voran. Das zeigt auch die letzte PropTech Germany Studie, die Blackprint, Brickalize und die TH Aschaffenburg vor wenigen Wochen veröffentlicht haben. Vor allem der Reifegrad und die Umsätze der PropTechs nehmen zu, was ein wichtiger Gradmesser für die Veränderung ist. Auch der Ausblick der meisten PropTech-Unternehmen ist positiv.

Es bleibt aber auch: In Summe sind und bleiben die PropTechs relativ zur Größe und Bedeutung der Branche klein. Und die Branche ist und bleibt berüchtigt für ihre Trägheit. Das zeigen nicht nur die Zahlen, das wird klar aus vielen Gesprächen mit Entscheider*innen innerhalb und außerhalb der Wohnungswirtschaft - und der gesamten Immobilienbranche. Dabei ist wichtig: Die Menschen in der Wohnungswirtschaft sind sicherlich nicht per Definition veränderungsresistenter als Entscheider*innen z. B. in der Banken-, Automobil- oder Medienwelt. Es gibt objektive Gründe, die den Unterschied erklären, dazu gehören vor allem: fehlender Wettbewerb innerhalb der Branche - und fehlender Wettbewerb um die Kunden. Dieser Punkt kann gar nicht laut genug betont werden, soll aber nicht Fokus dieses Kommentars sein. Dazu kommt, dass Wohnen ein Produkt ist, das in Dekaden funktioniert und nicht in Jahren, geschweige denn Monaten. Auch die großen und wichtigen Dienstleister der Branche treiben die Innovation nicht voran. Dabei könnten gerade die großen Dienstleistungsbereiche wie Messdienst, Kabel oder Aufzug echte Innovationstreiber sein. Aber: Diese sind im Großen und Ganzen oligopolistisch strukturiert und hängen komfortabel in den Betriebskosten - keine guten Bedingungen für Innovation und Veränderung. Die anderen Dienstleister wie z. B. viele Hausmeister- und Handwerksbetriebe sind meist zu klein für echte Veränderung.

Aber: Diese objektiven Unterschiede zu anderen Branchen entbinden die Entscheider*innen der Wohnungswirtschaft, Ihrer Dienstleister und Verbände natürlich nicht von Ihrer Verantwortung, Veränderung voranzutreiben und positiv zu gestalten. Das gilt für die Digitalisierung - auch wenn viele diese noch immer als Kür sehen. Noch mehr gilt das für ESG, vor allem die Co2 Neutralität. Hier können wir uns die Geschwindigkeit, das Zaudern und Abwarten der letzten 10 Jahren Digitalisierung nicht leisten. Die Entscheider*innen müssen vorangehen. Um 2045 wirklich Co2-neutral zu werden, können wir die langsamen letzten Jahre vielleicht positiv umdeuten: als sanften Anlauf, als Vortasten ohne Risiko - um jetzt aber auch wirklich zu starten. Um ein einfaches Bild zu nutzen: Die letzten Jahre haben die Wohnungswirtschaft, ihre Dienstleister und die Verbände den Fuß ins warme Nichtschwimmerbecken der Veränderung gehalten. Die ein oder andere hat sich auch hinein getraut. Das tat niemandem weh - hat aber auch nichts wirklich verändert. Jetzt muss die Branche ins tiefe, kalte Schwimmerbecken der Veränderung - und das schnell. Ansonsten wird es mit der Digitalisierung und erst recht der Co2-Neutralität absehbar nichts.

Und diese Veränderung kann nur über die Entscheider*innen gelangen (zumindest, solange der Gesetzgeber keine Veränderung vorgibt über z. B. eine längst überfällige Reform der Betriebskosten oder sinnvolle Verbote von z.B. Gasheizungen). Daher drei einfache Fragen zur Verortung Ihrer eigenen Rolle als Entscheider*in in diesem Prozess:

  1. Wie viele Innovations-Konferenzen und Workshops haben Sie in den letzten 2 Jahren besucht?
  2. Wie viele innovative Pilotprojekte haben Sie in den letzten 2 Jahren selber verantwortet?
  3. Wie viel innovative Rollout-Projekte haben Sie in den letzten 2 Jahren selber verantwortet?

Aus vielen persönlichen Gesprächen mit Entscheider*innen wage ich folgende Hypothese: Viele Punkte werden vergeben bei Frage 1, wenige Punkte bei Frage 2 und noch weniger - und leider manchmal auch keine - Punkte bei Frage 3. Dabei ist wichtig, dass mit Frage 3 nicht gemeint ist, dass Sie auf Yuneo umgestellt haben, einen New-Work-Bereich mit Paletten-Sitzmöbeln eingerichtet haben oder Amazon erlauben, gegen eine Mietgebühr ihre proprietären Paketkästen auf Ihren Flächen aufzustellen (und sich für das “innovative” Geschäftsmodell zu loben). Zwei Lastenräder auszuprobieren oder in 20 Häusern KIWI zu installieren, ist auch kein innovativer Rollout, gibt aber immerhin zwei Punkte bei Frage 2.

Warum sind diese drei Fragen so wichtig? Weil es um Veränderung geht. Mit dem Besuch von Konferenzen und Workshops bringen Sie keine Innovation in Ihr Unternehmen, auch Ihre persönliche Lernkurve ist flach und damit gibt es entsprechend keine “anfassbare” Veränderung. Mit Piloten ist es ähnlich, da lernen die (wenigen) Beteiligten zwar mehr als in einem Workshop, letztlich verändern Sie Ihre Organisation aber nicht. Um im Bild oben zu bleiben: Beim Pilot wagen Sie sich mit wenigen Mitarbeiter*innen ans oder ins Nichtschwimmerbecken (oder schlimmer: schicken Ihre Mitarbeiter*innen vor, während Sie sich ein paar Slides zeigen lassen). Ein Pilot tut niemandem weh - verändert aber eben auch nicht wirklich etwas. Die eigentliche Veränderung und die lernende Organisation für Innovation entstehen nur beim Rollout. Wenn Sie schmerzhafte Fehler machen, wenn es weh tut, wenn die gesamte Organisation bei bestimmten Themen auf einmal anders arbeitet. Egal, ob das der Vermietungsprozess ist, das Schließen Ihrer Türen, die Aufzugswartung, das Heizungsmonitoring und -management oder jedes andere der vielen Themen, die heute ganz anders funktionieren können als vor wenigen Jahren.

Auch wenn ich “erst” seit 8 Jahren in der Branche bin: Nach allem, was ich weiß, gab es für die Wohnungswirtschaft noch nie ein Zeitfenster, in dem mehr Veränderung möglich und nötig war als jetzt. Es sind extrem spannende und verantwortungsvolle Zeiten. Nicht nur, aber natürlich vor allem auch wegen der 30 % Co2-Emissionen, die der Gebäudesektor verantwortet und die bis 2045 verschwinden müssen.

Um diesen Kommentar pathetisch zu beenden: Auf welcher Seite der Geschichte wollen Sie, liebe Entscheider*innen der Wohnungswirtschaft, in dieser spannende Phase stehen? Auf der, die die Chance ergriffen hat, die Branche innovativ, digital, spannend und Co2-neutral zu gestalten, die auf diesem Weg gelitten und geschwitzt hat, die Fehler gemacht und Erfolge gefeiert hat? Und damit die Branche ganz nebenbei auch für den Nachwuchs attraktiv gemacht hat und der Wohnungswirtschaft gesellschaftlich einen ganz anderen Stellenwert gegeben hat? Oder auf der Seite, die den Status Quo verwaltet hat wie ein*e - nunja - Verwalter*in?

Über
Karsten
Nölling

Karsten Nölling ist seit September 2016 Vorsitzender der Geschäftsführung der KIWI.KI GmbH. Bereits seit Ende 2014 war er als Vertriebsleiter und Mitglied des

Executive Committees für KIWI tätig. Vor KIWI entwickelte er als Firmengründer einen digitalen Concierge Service für Hotels, der heutigen Mieterapps vergleichbar ist, und war als Head of Operations für das Startup 9flats verantwortlich. Davor war Nölling Unternehmensberater bei McKinsey & Company und Projektleiter für Lean Manufacturing bei Mercedes-Benz.

Über

KIWI ist der deutsche Marktführer für digitale Schließsysteme für die Wohnungswirtschaft. Hauseingangs-, Wohnungs- und Kellertüren sowie Türen zu Wirtschaftsräumen und Innenhöfen werden von den Nutzern über Smartphone und Transponder entriegelt. Türen, Tore und Schranken in mehr als 100 Städten werden über 500.000 mal pro Monat mit KIWI geöffnet. Über 1 Million Schlüssel hat das Unternehmen bereits digitalisiert. Zum Kundenkreis gehören sowohl große Konzerne wie die Deutsche Wohnen SE als auch mittelgroße und kleine, z. T. auch kommunale Wohnungsunternehmen.

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