Immobilienbranche 2.0 braucht Standardisierung

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Im Ringen mit der Erderwärmung muss auch die Immobilienwirtschaft nachhaltiger werden. Richtschnur für entsprechende Maßnahmen sind die ESG-Kriterien der UN. Doch bei deren Umsetzung hinkt die Branche hinterher: Die von der Bundesregierung ausgegebenen Klimaziele hat der Gebäudebereich bislang verfehlt. Die Digitalisierung soll der Immobilienwirtschaft helfen, ihr Ziel zu erreichen, doch die Zeit drängt. Deshalb muss es jetzt heißen „Ärmel hoch!“, Digitalisierungsstrategien entwickeln, Technologie nutzen und schnellstmöglich umsetzen. Standardisierung soll dabei als Beschleuniger wirken.

  • Digitalisierung kann nicht warten
  • Moderne Datenanalyse vs. „Blindflug“
  • Standardisierung beschleunigt den digitalen Wandel

Mit der Novellierung des Klimaschutzgesetzes hat die Bundesregierung ihre Klimaschutzvorgaben verschärft: Das Ziel der Treibhausgasneutralität soll jetzt schon fünf Jahre früher, also 2045 erreicht sein. Bereits bis 2030 sollen die Emissionen zudem um 65 Prozent (statt bisher 40) gegenüber 1990 sinken – auch im Gebäudebereich. 1990 machten die Treibhausgasemissionen in diesem Sektor 210 Millionen Tonnen Kohlendioxid (CO2) aus. Dank energieeffizienter Neubauten und Sanierungen sank dieser Wert bis 2020 auf rund 120 Millionen Tonnen CO2. Bis 2030 sollen sie jetzt weiter auf 67 Millionen Tonnen CO2reduziert werden.1 Doch das ist leichter gesagt als getan. Das zeigt eine gemeinsame Studie2 von Umweltbundesamt und Bundesklimaschutzministerium vom März 2022: Nach dem erfreulichen deutlichen Rückgang im Jahr 2020 stiegen demnach die Treibhausgasemissionen in Deutschland im vergangenen Jahr wieder an. So wurden bei uns im Jahr 2021 insgesamt rund 762 Millionen Tonnen Treibhausgase freigesetzt – gut 33 Millionen Tonnen oder 4,5 Prozent mehr als im Vorjahr. Im Gebäudebereich kam es der Studie zufolge zwar zu einer Emissionsminderung von knapp vier Millionen Tonnen CO₂-Äquivalenten (minus 3,3 Prozent) auf rund 115 Millionen Tonnen CO₂-Äquivalenten. Die erlaubte Jahresemissionsmenge gemäß Bundes-Klimaschutzgesetz liegt jedoch bei 113 Millionen Tonnen CO₂-Äquivalenten. Der Rückgang der Emissionen war danach im Wesentlichen nur ein Sondereffekt durch deutlich verringerte Heizölkäufe. Die Heizöltanks waren wegen günstiger Preise und in Erwartung des Brennstoffemissionshandelsgesetzes bereits 2019 und 2020 größtenteils aufgefüllt worden.

ESG-Kriterien zunehmend kaufentscheidend

Die Immobilienwirtschaft muss ihre Anstrengungen für mehr Nachhaltigkeit im Umwelt- und Klimaschutzbereich also deutlich verstärken. Eine Herkulesaufgabe, mit der sich nicht wenige Eigentümer überfordert sehen.3 Denn das Ziel ist zwar klar, der Weg zu mehr Nachhaltigkeit aber noch längst nicht. Trotzdem führt kein Weg an der Ergreifung geeigneter Maßnahmen vorbei, um Umweltschutzkriterien aus dem ESG-Katalog zu erfüllen. Dazu zwingen zum einen die CO2-Bepreisung, zum anderen aber auch Investoren. Sie machen ihre Kaufentscheidungen zunehmend davon abhängig, in welchem Maß bei einem Objekt ESG-Kriterien erfüllt sind.

Die nachhaltige Entwicklung und Bewirtschaftung von Immobilien wird damit zu einem herausragenden Megatrend unserer Zeit. Dabei geht es nicht nur um den schonenden Umgang mit Ressourcen, sondern mehr und mehr um die Erfüllung regulativer Vorgaben als Grundvoraussetzung des Wirtschaftens. Was die Verbräuche von Primärenergie angeht, regelt aktuell das deutsche Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) die energetischen Anforderungen an Gebäude, allerdings ohne dabei in ausreichendem Maß zwischen Wohnimmobilien und den verschiedenen Typen von Wirtschaftsimmobilien zu unterscheiden. Die Schwerpunkte liegen auf der Reduzierung des Primärenergiebedarfs, der Ausrichtung auf erneuerbare Energiequellen sowie einer effizienten Anlagentechnik in Gebäuden. Schon im Dezember 2021 hat der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) angesichts der energie- und klimapolitischen Herausforderungen der Immobilienbranche von der Politik gefordert, Nichtwohngebäude aufgrund ihrer Heterogenität in verschiedene Nutzungsklassen aufzuteilen. Einfamilienhäuser, Hotels, Restaurants, Einzelhandelsimmobilien, Krankenhäuser oder Logistikcenter hätten jeweils gänzlich verschiedene Energieprofile und -bedarfe und müssten daher differenziert bewertet werden, so der ZIA.4

Mehr Daten und umfassendere Analysen

Wie aber nun vorgehen auf dem Weg hin zu mehr Nachhaltigkeit? Die Entwicklung geeigneter Strategien zur ESG-konformen Transformation von Gebäuden sollte Chefsache sein – top down gedacht und dann bottom up umgesetzt. Neben der Strategie ist die Ist-Analyse das Wichtigste, um die Arme um das Thema zu bekommen. Damit die Treibhausgasemissionen (THG) zur zentralen Steuerungsgröße für Klimaschutzmaßnahmen werden können, müssen sie korrekt und nachvollziehbar gemessen werden, und zwar bei allen Gebäuden! Wichtigste Voraussetzung hierfür wäre die Etablierung eines nach Gebäudenutzungsarten aufgeschlüsselten THG-Reportings, in das alle verfügbaren Datenpunkte zur Gebäudehülle, alle technischen Anlagen sowie Energieverbräuche, Energieeinträge und möglichen Maßnahmen an Bestandsgebäuden einfließen. Der individuelle Bedarf an diesen erweiterten Stammdaten – also welche Kennzahlen je Gebäude oder Mieteinheit benötigt werden – muss dann ebenfalls vom Eigentümer oder Betreiber einer Immobilie festgelegt und die Daten erhoben werden.

Das Aufkommen an Daten ist natürlich gewaltig und eine umfassende Auswertung ohne intelligente Tools nahezu aussichtslos. An dieser Stelle kommt die Digitalisierung ins Spiel, denn die Erfassung aller Daten in digitaler Form ist die Grundvoraussetzung für darauf aufsetzende Analysen, Dashboards und Reports. Die digitale Erfassung erlaubt schließlich die Priorisierung von Daten entlang verschiedener Cluster wie Asset-Klasse, CO 2-Emission oder Risiken (z. B. Strandet Assets). Die gute Nachricht: Am PropTech-Markt gibt es bereits zahlreiche schlaue Lösungen, die die Sammlung und Auswertung bestimmter Daten erlauben. Die schlechte Nachricht: Eine aggregierte Auswertung scheitert in den allermeisten Fällen an der mangelnden Kompatibilität der Programme. Die Unvergleichbarkeit von Daten aufgrund uneinheitlicher Methodik ist ein weiteres Problem, das sich nur durch die Entwicklung einheitlicher Standards lösen lässt.

Standardisierung als Digitalisierungbeschleuniger

Genau an diesem Punkt setzt ein von Realcube initiiertes Projekt an: die Initiative „DIN SPEC ESG 91475, Datenpunkte für die ökologische Analyse von Immobilien“. Eine DIN SPEC (SPEC für englisch specification) ist ein Standarddokument, das unter Leitung des Deutschen Instituts für Normung e.V. (DIN) nach dem sogenannten PAS-Verfahren erarbeitet wird. Jeder hat die Möglichkeit, eine DIN SPEC zu initiieren bzw. zu erarbeiten, sei es ein Unternehmen, eine Organisation, eine wissenschaftliche Einrichtung oder ein Start-up. Ein solcher Standard kann innerhalb weniger Wochen in einem Workshop-Verfahren erarbeitet werden. Das Ergebnis ist eine öffentlich verfügbare Spezifikation (PAS, Publicly Available Specification), die Produkte, Systeme oder Dienstleistungen beschreibt, indem sie Merkmale definiert und Anforderungen festlegt. Das DIN sorgt dafür, dass der neue Standard nicht mit bestehenden Normen kollidiert, und veröffentlicht die DIN SPEC auch international.

Mit der DIN SPEC ESG beabsichtigt ein zehn Mitglieder starkes Konsortium, alle für eine standardisierte digitale Erfassung von Gebäuden erforderlichen Datenpunkte zu benennen, strukturiert zu beschreiben und diesen Standard einem breiten Nutzerkreis frei zugänglich zur Verfügung zu stellen. Die Initiative berücksichtigt dabei bestehende Normen und Standards für physische Bauteile und deren Messwerte und will eine einheitliche Auswertung auf digitalen Bewirtschaftungsplattformen und Business IntelIigence (BI)-Systemen ermöglichen. Für die Definition der Datenpunkte, anhand derer dann die ökologische Güte eines Gebäudes – und zwar unabhängig von seiner Nutzung – bewertet werden kann, werden beispielsweise die CO2-Emission sowie Energie- und Wasserverbrauch herangezogen. Erklärtes Ziel der DIN SPEC ESG ist die einheitliche Analyse, Bewertung und systematische Dekarbonisierung von Bestandsgebäuden.5

Die Umsetzung des Projekts erfolgt in zwei Stufen: Die Erarbeitung der „DIN SPEC ESG” durch das Kernteam hat im Juni begonnen. Die Verbreitung und Anwendung des neuen Standards sollen dann im Herbst starten.6 Die Roadmap für die digitale Erfassung aller für eine standardisierte Bewertung von (Bestands-)Gebäuden erforderlichen Daten lebt natürlich von der Strategie zur Umsetzung in Projekten. Solche Projekte sind beispielsweise die Datenerhebung, die digitale Erhebung der Verbrauchsdaten oder die Definition von Maßnahmen. Der geplante neue Standard wird dabei der gesamten Immobilienwirtschaft zugute kommen, denn Gebäudeanalysen auf Basis digitaler Business Intelligence werden – egal ob einmalig oder wiederkehrend – die Unternehmenssteuerung auf ein neues Level heben. Blindflüge wie bisher gehören damit der Vergangenheit an!

Automatisierung als Existenzsicherung

Die digitale Erfassung von Stammdaten bietet der Immobilienbesitzern und -betreibern die große Chance, eine Vielzahl von Vorgängen zu automatisieren. Laut der letzten Digitalisierungsstudie von EY Real Estate und ZIA7 sagen schon heute 90 Prozent der Befragten, die Automatisierung durch digitale Technologie sichere langfristig die Existenz von Unternehmen in der Immobilienwirtschaft – auch, weil sich Mitarbeitende dank Automatisierung vermehrt wertschöpfenden Aufgaben und Tätigkeiten widmen können. Dass der sich weiter verschärfende Fachkräftemangel zumindest teilweise durch Automatisierung ausgeglichen werden kann, denkt der Studie zufolge immerhin noch rund die Hälfte der Befragten.

Eine weitere gute Nachricht: Im Zuge der fortschreitenden Digitalisierung sind auch im Immobiliensektor viele wichtige Daten oft schon erfasst. Worauf also warten? Ärmel hoch, eine Digitalisierungsstrategie entwickeln und sie dann möglichst schnell anhand der in Bälde zur Verfügung stehenden DIN SPEC ESG umsetzen. Dann sind die von der Bundesregierung ausgegebenen verschärften Klimaziele auch für die Immobilienwirtschaft keine unüberwindliche Hürde mehr.

Quellen:

1 https://www.bundesregierung.de/breg-de/themen/klimaschutz/klimaschutzgesetz-2021-1913672

2 https://www.umweltbundesamt.de/presse/pressemitteilungen/treibhausgasemissionen-stiegen-2021-um-45-prozent

3 https://www.bfw-newsroom.de/immobilien-klimaziele-als-herkulesaufgabe/

4 https://www.focus.de/immobilien/energetische-sanierungen-eigentuemern-droht-teures-erwachen-klimarettung-setzt-hausbesitzer-unter-zugzwang_id_58221477.html

5 https://zia-deutschland.de/pressrelease/eu-gebaeuderichtlinie-ueberfordert-branche/

6 aus DIN SPEC-Antrag von Realcube

7 https://www.ey.com/de_de/news/2021/08/ey-digitalisierung-in-der-immobilienbranche

Zur Person & zum Unternehmen

Dr. Uwe Forgber ist Unternehmer, Innovator und Digitalisierungsexperte mit langjähriger internationaler Erfahrung. Er war Mitgründer der im Jahr 2000 gestarteten Conject AG (später Aconex und heute Teil des Oracle-Universums), die das durchgängige digitale Datenmanagement in der Bau- und Immobilienwirtschaft einführte. Er ist Gründer und Geschäftsführer der 2016 in München gegründeten REALCUBE GmbH sowie Mitgründer und Geschäftsführer der REALDIGITAL Gruppe.

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Sarah Schlesinger
Sarah Maria Schlesinger
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