Think 2030: Das Potential von digitalem Zutritt für die Immobilienbranche

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Die Digitalisierung des Zutritts bietet der Wohnungswirtschaft viel Gestaltungsspielraum.

Die neuen Geschäftsmodelle, die daraus entstehen können, versprechen zugleich viel Potential.

  • Im Gegensatz zu anderen Bereichen der Infrastruktur hat die Wohnungswirtschaft großen Gestaltungsspielraum bei der Digitalisierung des Zutritts.
  • Die Digitalisierung des Zutritts ist eine Antwort auf die wesentlichen Herausforderungen der Wohnungsbranche.
  • Der digitale Zutritt ist zugleich eine echte Chance: Neue Geschäftsmodelle entstehen, die aufgrund der Marktgröße enorm profitabel sein können.

Die Digitalisierung der Wohnungsbranche ist in vollem Gange – ob die Transformation der Branche kommt, ist schon längst keine Frage mehr, diskutiert wird nur noch das Wann und Wie. Wobei selbst das Wann schon kein Thema mehr ist, die Antwort kann nur lauten: Jetzt!

Das Wie ist hochinteressant, denn es gibt weitreichende Gestaltungsmöglichkeiten für die Wohnungsunternehmen. Mit dem digitalen Zutritt entsteht gerade zum Beispiel eine komplett neue Infrastruktur-Kategorie für die Immobilienbranche.

Während es die Wohnungswirtschaft beispielsweise bei Kabel und Metering weitestgehend verpasst hat, diese Kategorien wirklich mitzugestalten oder sogar an den teilweise sehr attraktiven Geschäftsmodellen zu partizipieren, hat sie jetzt die Chance, beim Thema digitaler Zutritt anders zu agieren. Anders formuliert: Die Wohnungsunternehmen besitzen mit der Haustür einen strategischen Kontrollpunkt, dem sie bisher jedoch oft keinen echten Wert beimessen – sondern Zutritt stattdessen zumeist noch als reinen Kostenfaktor betrachten.

Digitaler Zutritt als Antwort auf wesentliche Herausforderungen der Branche

Der Zutritt betrifft grundsätzlich alle Kunden, Partner und Mitarbeiter*innen der Immobilienbranche – hinein in die Immobilie muss schließlich jeder, von den Bewohnern über die Dienstleister bis hin zur Verwaltung. Sämtliche Nutzer*innen und alle Use Cases sind direkt betroffen. Entsprechend zahlt die Digitalisierung des Zutritts direkt auf alle wesentlichen Herausforderungen der Wohnungswirtschaft ein. Davon berührt sind folgende Bereiche:

Prozesseffizienz und -automatisierung:

Ein einfacher Zutritt für die Durchführung von z. B. Reparaturen und Wohnungsbesichtigungen ermöglicht signifikante Einsparungen. Für ein Mehrfamilienhaus liegt die Kostenreduzierung im Schnitt bei gut 1.000 Euro p. a.

Reduzierung des CO2-Ausstoßes:

Digitale Schließsysteme reduzieren - zumindest indirekt - den CO2-Ausstoß, da z. B. die zahlreichen Übergaben von physischen Schlüsseln wegfallen. Zugleich können Entsorger und Paketzusteller ihre Routen flexibler gestalten (auch kurzfristig), was abermals zu einer Verringerung des CO2-Ausstoßes führt (Stichwort: Letzte-Meile-Logistik). Pro Mehrfamilienhaus (MFH) werden somit im Jahr mehr als 70 Kilogramm CO2 eingespart. Allein in Deutschland wären das auf alle ca. 2,3 Millionen MHF also über 160 Millionen Tonnen CO2.

Neue Geschäftsmodelle:

Digitale Schließsysteme lassen sich effektiv mit anderen digitalen Systemen im Immobilien-Kontext verbinden (Stichwort: offene Schnittstelle). Daraus ergeben sich Anwendungen, die zu neuen Geschäftsmodellen führen können, zum Beispiel in den Bereichen Mieterdienstleistungen, Shared Mobility, Sicherheit, Ambient Assisted Living und Komfort für Bewohner, Dienstleister und Verwaltungsmitarbeiter.

Sicherheit und Datenhoheit über alle Use Cases:

DSGVO-konforme Datenerfassung ist gesichert – Zutrittsprotokolle für Mitarbeiter, Mieter und Dienstleister sind bei Bedarf möglich, selbstverständlich ebenfalls DSGVO-konform.

Zukunftsfähigkeit Smart Building und Digitalisierung:

Die Investition in die digitale Infrastruktur steigert die Attraktivität der Immobilie für die Bewohner und damit den Wert. Dass der digitale Zutritt zu einer digitalisierten Immobilie dazu gehört, ist inzwischen selbstverständlich. Für die Betreiber ist der Mehrwert offensichtlich - der ROI einer Installation bzw. einer Umstellung von analog auf digital ist enorm.

Geschäftsmodell und Marktgröße beim digitalen Zutritt

Das Geschäftsmodell von digitalem Zutritt besteht – vergleichbar mit Software-as-a-Service-Modellen (SaaS) – aus einmaligen Einrichtungsgebühren und monatlichen Betriebskosten. Das ist interessanterweise im Kern für die Wohnungs- oder Immobilienwirtschaft nicht neu, auch wenn sie bei der Digitalisierung bisher im Vergleich zu anderen Branchen noch hinterherläuft. Die Branche kennt sowohl SaaS-vergleichbare Modelle mit monatlichen Gebühren als auch Betriebskostenmodelle sehr gut.

Letztlich kann man argumentieren, dass das eigentliche Geschäftsmodell der Immobilienbranche über monatliche Mieten nichts anderes als ein äußerst stabiles Service-Modell mit festen monatlichen Gebühren ist – also SaaS-Modellen sehr vergleichbar.

Neu ist, dass dies auch für digitalen Zutritt gilt, also für einen Bereich, der bisher weder digital noch als Service-Modell funktioniert hat. Der Bereich Zutritt ist allerdings, wie viele weitere Gewerke, bisher extrem weit weg vom Servicegedanken. Der Großteil der Industrie – mechanisch, mechatronisch und elektronisch – weiß heute nicht, wo seine Produkte verbaut sind oder wer sie wie nutzt. Und auch die Wohnungswirtschaft akzeptiert bisher diesen Status Quo oft noch als Stand der Technik und hinterfragt häufig große Wände voller Metallschlüssel nicht.

Spannend ist natürlich auch die Frage nach der Marktgröße: Mit digitalem Zutritt entsteht eine neue Infrastruktur-Kategorie für die Immobilienbranche, entsprechend sind Vergleiche mit anderen Infrastruktur-Kategorien sinnvoll. Messdienstleister, die eine eigene Infrastruktur mit Hardware- und Softwarekomponenten bedienen, können ein interessanter Startpunkt sein. Gleichzeitig sind die Unterschiede trotz vieler Gemeinsamkeiten natürlich sehr groß und digitaler Zutritt als Kategorie durch die vielen Nutzergruppen und Use Cases letztlich deutlich komplexer.

Der einfache Vergleich mit anderen Infrastruktur-Kategorien ist allerdings nicht ausreichend, um zu einer Abschätzung der Marktgröße dieser neuen Infrastruktur-Kategorie zu kommen. Wenn man sich die Letzte-Meile-Logistik als eine wichtige Nutzergruppe von digitalem Zutritt anschaut, kommt man ebenfalls auf interessante Einsparpotenziale, aus denen sich die Marktgröße ableiten lässt: Bis zu 10 Minuten betragen allein durch digitalen Zutritt die Einsparungen pro Lieferung laut einem Bericht im Wall Street Journal.

Als weiteres und letztes Beispiel an dieser Stelle kann man die Marktgröße auch über die Zahlungsbereitschaft pro Nutzergruppe und Use Case errechnen. Dazu ein Beispiel zur Abschätzung der maximalen Zahlungsbereitschaft für eine einzelne Tür-Öffnung aus Bewohner-Sicht, das jeder kennt: Die Öffnung der Wohnungstür durch einen Schlüsseldienst beträgt heute schnell bis zu mehreren hundert Euro.

Es gibt also viele Ansätze zur Berechnung. Es bleibt allerdings festzuhalten, dass die globale Marktgröße bisher nicht wirklich klar ist – es gibt aber interessante Berechnungen aus anderen Quellen: So beziffert die US-Firma Latch die Marktgröße für Europa auf ca. 90 Mrd. US-Dollar, inkludiert dabei aber auch Smart-Home-Aspekte. Der US-amerikanische Access-Control-Spezialist Lee Odess geht von 70 Mrd. US-Dollar aus, umfasst aber auch weitere Regionen als nur Europa.

Über den Autor:

Karsten Nölling ist seit September 2016 Vorsitzender der Geschäftsführung der KIWI.KI GmbH. Bereits seit Ende 2014 war er als Vertriebsleiter bei KIWI tätig und Mitglied des Executive Committees. Vor KIWI entwickelte er als Firmengründer einen digitalen Concierge Service für Hotels, der heutigen Mieter-Apps vergleichbar ist, und war als Head of Operations für das Startup 9flats tätig, einer Art deutschem Airbnb. Davor war Nölling Unternehmensberater bei McKinsey & Company und Projektleiter für Lean Manufacturing bei Mercedes-Benz.

Karsten Nölling

Über die KIWI.KI GmbH:

Die KIWI.KI GmbH ist Marktführer für digitale Schließsysteme für die deutsche Wohnungswirtschaft. Zum Kundenkreis des Unternehmens gehören sowohl kleine, z. T. auch kommunale Wohnungsunternehmen als auch Konzerne wie die Deutsche Wohnen SE. Über 150.000 Wohneinheiten von mehr als 650 Wohnungsunternehmen sind an die KIWI-Infrastruktur angeschlossen. KIWI-Türen in über 100 Städten werden über 500.000 mal pro Monat mit KIWI geöffnet, über 1 Million Schlüssel hat das Unternehmen bereits digitalisiert. Das Unternehmen wird von Karsten Nölling (CEO) und Alexander Pannhorst (COO) geleitet.

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