Think 2030: Data based disruption - Wer gewinnt das Digitalisierungs-Rennen um die Wohnungswirtschaft?

Geschrieben von
Michael
Stephan
Veröffentlicht am
Sep 3, 2022

Das Rennen um die Geschäftsmodelle der Zukunft hat begonnen und digitale Daten sind der Treibstoff

Die Herausforderungen, die auf die Bau- und Immobilienbranche zukommen, sind immens. Die Folgen des Klimawandels werden auch in Deutschland immer spürbarer. Der Veränderungsdruck in Politik und Wirtschaft wird auch vor der Wohnungswirtschaft, die für ca. ein Fünftel der CO2-Emissionen verantwortlich ist, nicht Halt machen. Die Umsetzung der ESG-Kriterien wird von einem “Nice to Have” zu einem handfesten Bewertungskriterium für Immobilien. Konkret wird sich dies in einem steigenden Kostendruck bemerkbar machen, wie es aktuell aufgrund der gestiegenen Materialpreisen beim Bauen beobachtet werden kann.

Um die Herausforderungen der nächsten 10 Jahre zu meistern, wird sich die Wohnungswirtschaft massiv ändern und neue, zukunftsfähige Geschäftsmodelle etablieren müssen. Diese Geschäftsmodelle benötigen für ihre Entwicklung nicht nur Investitionskapital, sondern auch Know-How und vor allem Daten!

Die Wohnungswirtschaft erwacht aus ihrem Dornröschenschlaf

Seit der Corona-Pandemie wissen wir, wie schwierig exponentielle Entwicklungen für den Menschen zu greifen sind. Ein zunächst langsam anmutender Anstieg wird scheinbar plötzlich immer schneller und ist bald kaum noch zu stoppen. Was eben noch ein leichtes Kräuseln auf dem Wasser zu sein schien, ist morgen schon die Flutwelle, die einen überrollt, ohne dass man sich dagegen wehren kann.

Es ist also gut und wichtig, dass die Wohnungswirtschaft die Bedeutung digitaler Daten für das eigene Fortbestehen und die Weiterentwicklung ihrer Geschäftsmodelle inzwischen erkannt hat. Es genügt jedoch nicht, bloß die Daten zu erheben und in Silos zu speichern - sie müssen an den benötigten Stellen verfügbar gemacht werden. Die fragmentierte Wohnungswirtschaft tut sich mit gemeinsamen Standards und offenen Schnittstellen allerdings schwer. Geschlossenen Datenräume führen redundanter Mehrfacherhebung. Warum muss im Jahr 2021 noch ein Aufmaß gemacht werden, statt die Daten einfach online abzurufen? Weil es der Branche bislang so gut ging, dass sie sich solche Ineffizienzen problemlos leisten konnte. Doch was, wenn sich dies in absehbarer Zukunft ändert?

Daten werden glücklicherweise von Investoren und auch vielen wohnungswirtschaftlichen Unternehmen immer mehr als Asset angesehen: als eigener, wertvoller Bestandteil der Wertschöpfung. Nun gilt es, die bereits bestehenden Datenschätze zu heben, indem sie für neue Geschäftsmodelle nutzbar gemacht werden.

Erst die Hausaufgaben, dann die spannenden Geschäftsmodelle

Die Digitalisierung von Märkten erfolgt in der Regel in drei Schritten: Zunächst müssen Daten gesammelt und verfügbar gemacht werden. Hierfür wird eine digitale Infrastruktur benötigt, bspw. zur Erfassung von Gebäudedaten. Der zweite Schritt ist die Nutzung dieser Daten zur Optimierung und Automatisierung bestehender Prozesse, wie etwa die digitale Hausverwaltung. In diesen beiden Bereichen hat die Wohnungswirtschaft trotz der genannten Versäumnisse in den letzten Jahren Fortschritte gemacht.

Wirklich spannend wird es beim dritten Schritt, dem Aufbau gänzlich neuer Geschäftsmodelle und Produkte. Vieles spricht dafür, dass nun eine Phase beginnt, in der es hier deutliche Fortschritte mit gravierenden Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft geben wird. Wer heute noch nicht einmal mit seinen Hausaufgaben bei der digitalen Datenerfassung begonnen hat, wird bei dieser Entwicklung kaum vorne dabei sein können.

Die etablierten wohnungswirtschaftlichen Unternehmen dürfen dieses Thema nicht alleine Start-Ups aus dem PropTech- und ConTech-Bereich überlassen. Genauso wenig genügt es, Kooperationen und eigene Ausgründungen als isolierte Initiativen zu starten, um sich einen Anstrich der Innovativität zu verpassen. Es gilt die gesamte Branche neu zu denken und heute erfolgreiche, analoge Geschäftsmodelle nicht mehr als gegeben zu betrachten.

Daten sorgen für Disruption entlang des gesamten Gebäudelebenszyklus

Das Rennen wird nicht die nächste Mieter-App ohne klaren Kundenmehrwert gewinnen. Es zeichnet sich bereits deutlich ab, dass datenbasierte Geschäftsmodelle entlang des gesamten Gebäudelebenszyklus eine große Rolle spielen werden. Diese Geschäftsmodelle gehen weit über naheliegenden Themen wie Verbrauchsdatenoptimierung oder digitale Hausverwaltung hinaus.

Im Bereich der Vermietung hat bereits ein Disruptionsprozess stattgefunden, der das Maklergeschäft stark verändert hat. Im Neubau spielt die industrielle Vorfertigung eine immer stärkere Rolle, zukünftig wird dies auch bei Bau- und Sanierungsmaßnahmen im Bestand so sein. In der Nutzungsphase wird es für die Mieter zahlreiche Servicemaßnahmen rund ums Wohnen geben, nicht nur einzeln, sondern auch kombiniert in einem Building-as-a-Service-Ansatz. In der Abrissphase werden verbaute Rohstoffe einer Kreislaufwirtschaft und somit einem neuen Verwendungszweck zugeführt - das digitale Gebäude wird zum Materiallager. Dies sind nur einige der Veränderungen, die auf die Wohnungswirtschaft zukommen. Alle genannten Beispiele vereint die Nutzung digitaler Daten rund um das Gebäude und die Nutzer.

Wichtig ist hierbei natürlich die Frage, wem die erzeugten Daten eigentlich gehören? Gehören sie den Nutzern oder denjenigen, die sie erheben? Meine Antwort: Die Daten haben keinen Eigentümer, aber sie gehören zum Gebäude. Die Koppelung der Daten an das Gebäude trägt in einer digitalisierten Welt zum Werterhalt und zur Wertsteigerung bei. Der digitale Zwilling, also das digitale, datenbasierte Abbild eines Gebäudes, wird in einigen Jahren in die Bewertung eines Gebäudes ebenso einfließen, wie es Lage und Ausstattung heute bereits tun. Wer diese Daten intelligent mit Nutzerdaten in Verbindung bringt, kann einen wirklichen Mehrwert und damit einen Wettbewerbsvorteil erzielen.

Die Wohnungswirtschaft stellt schon heute die Weichen

Handeln die etablierten Unternehmen der Wohnungswirtschaft rechtzeitig und reiten in einigen Jahren selbst auf der Digitalisierungswelle oder wird der Markt von außen disruptiert und wir erleben eine Neuordnung, wie es schon in zahlreichen anderen Branchen zu beobachten war? Diese Frage lässt sich aus heutiger Sicht nicht mit Sicherheit beantworten. Was sich allerdings schon heute sagen lässt: Die Entwicklung der Wohnungswirtschaft bis ins Jahr 2030 und darüber hinaus hängt von den Entscheidungen ab, die die handelnden Akteure in der nahen Zukunft treffen. Wo es Gewinner gibt, wird es immer auch Verlierer geben. Die etablierten Unternehmen stellen heute die Weichen dafür, auf welcher Seite sie landen werden.

Über den Autor:

Michael Stephan ist Jurist und hat drei Startups gegründet, zuletzt in der PropTech Branche und leitet das Team der real PACE GmbH.

Über real Pace:

Die real PACE GmbH ist ein unabhängiger Company Builder und Investor. real PACE entwickelt disruptive Geschäftsmodellansätze für die Bau- und Immobilienwirtschaft und setzte diese in Form von Ausgründungen, Kooperationen und Beteiligungen um.

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