Think 2030: Wie wird die Zukunft der Handelsimmobilienwelt aussehen?

Geschrieben von
Ingmar
Behrens
Veröffentlicht am
Sep 3, 2022

Professionalität entscheidet über den Erfolg

Zunächst einmal werden wir feststellen, dass die Veränderungen in der Handelsimmobilienwelt tatsächlich langsamer vorangehen, als es derzeit medial, auch durch die massiven Auswirkungen der Corona-Krise bedingt, verkündet wird. Besonders deutlich wird dies bei der differenzierten Betrachtung der deutschen Einzelhandelslandschaft. Dort wo die Digitalisierung der Geschäftsprozesse schon länger ein Teil der Absatzstrategie war, da wurden stabile bis sehr gute Umsätze mit auskömmlichen Erträgen in Lockdown-Zeiten erzielt. Hier werden wir eine starke Wachstumsstrategie erkennen können, da Konzept und Umsetzung mit dem Kunden funktionieren.

Kleinere Einzelhandelskonzepte hingegen haben es nur zum Teil geschafft, durch gemeinsame, lokale oder auch ganz eigene Onlinevertriebsmodelle ihre Kunden weiterhin zu erreichen und auch echte Umsätze zu generieren. Hierbei ist es aber selten zu dem nötigen Abverkauf der Bestandsware gekommen, sodass oft nur durch die staatliche oder private Unterstützung der Eigentümer ein Überleben gesichert wurde. Diese Unternehmen haben jetzt spätestens die Vorteile einer Multichannel-Strategie erkannt und werden diese weiter erfolgreich ausbauen und stabilisieren. Das halten oder ausbauen ihrer Marktanteile hängt aber sehr stark von der eigenen Kapitalstärke und Innovationskraft des Unternehmens und der Mitarbeiter ab. Alle Einzelhändler, die jetzt erst mit einer Digitalisierung ihre Geschäftsmodelle beginnen, haben mit Glück die Chance, von den Erfahrungen anderer nun günstiger und schneller zu profitieren – oder leider sich dem Schicksal sinkender Umsätze und Erträge bei steigendem Wettbewerb und einem veränderten Konsumverhalten der Kunden zu stellen und dann am Ende mangels Attraktivität vom Markt zu verschwinden.

Konsumveränderungen durch Homeoffice und Wohnen im ländlichen Raum

Ein professioneller und vielseitiger stationärer Einzelhandel, der auskömmliche Erträge auf allen Absatzkanälen erwirtschaftet, ist die Grundlage für die Anziehungskraft einer Handelsimmobilie, eines Quartiers und einer Stadt. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass die Bedeutung und der nachhaltige Trend zum Homeoffice ebenso wie das Wohnen im ländlichen Raum zu einem veränderten Konsumverhalten führte und dabei insbesondere die Nahversorgung durch den Lebensmitteleinzelhandel eine neue Bedeutungsdimension erfahren hat. Die Qualität und Nachhaltigkeit von Lebensmitteln wird von den Konsumenten bei einer hohen Preissensibilität verstärkt eingefordert und dürfte in der Zukunft zu einem spannenden Wettbewerb der Lebensmitteleinzelhändler in Deutschland führen.

Diese neue Sensibilität der Kunden, gepaart mit einer hohen Bereitschaft, sofort den gewünschten Kauf online statt stationär zu tätigen, führt zu einer neuen Dimension der Herausforderungen für die Handelsimmobilieneigentümer und für die Städte, besonders für die Handelsquartiere in Innenstädten.


Die Gestaltung einer lebendigen Innenstadt ist zukünftig nur noch erfolgreich im Zusammenspiel aller Akteure zu bewerkstelligen. Das gesamte Einkaufserlebnis in der Innenstadt muss noch mehr als bisher als Erlebnis inszeniert werden. Wie ein Schauspiel dramaturgisch minutiös geplant und aufgebaut wird, will der Kunden unterhalten, verführt und bedient werden – so wie er es von einem Onlineshop kennt. Ein hohes Sicherheitsgefühl, sichtbare Sauberkeit und ein hoher Servicelevel durch professionelle Mitarbeiter ist die Grundlage. Das alles sind auch Themen, bei denen die Digitalisierung durch z. B. Überwachungskameras, Reinigungsroboter oder Info-Apps maßgeschneidert unterstützen kann. Ein Markt mit Potential und zudem eine dankbare Datenquelle für alle Beteiligten, um mehr über den Kunden zu lernen, um dann das Angebot beständig zu optimieren.

Politische und gesetzliche Rahmenbedingungen verantworten Erfolg und Misserfolg

Eine bedeutende Rolle kommt hierbei den politischen und behördlichen Partner auf der Seite der Stadt, Kommunen und den auf Landesebene baugesetzgebenden Institutionen zu. Ohne die Erkenntnis, dass nur flexible und schnell anwendbare Regularien zur Baurechtsschaffung bei Umbau, Revitalisierung und Neubau angemessen auf die Schnelligkeit eines nahezu unregulierten und nicht lokal besteuerten reinen Onlinehandels wie bei Amazon reagieren können, wird es zu sichtbaren Verwerfungen und Leerständen mit wenig Perspektive in den Städten kommen.

Die Bereitschaft von Städten, finanziell Mieten und Konzept temporär zu unterstützen, ist ehrbar, ersetzt aber nicht den erfolgreichen Kaufmann mit seinem eigenverantworteten Geschäft und suggeriert Erfolg in eigentlichen Leerständen, wo keiner ist. Es besteht also eine gewisse Gefahr, wenn der Staat in der Rolle der Stadt eine Eigentümerfunktion ausüben will und damit die freie Marktwirtschaft in Teilen außer Kraft setzt.

Es ist daher für den gemeinsamen Erfolg eines Einzelhandelsstandort existenziell wichtig, dass alle Akteure in ihrer neuen Rolle beim Wiederaufbau und Erhalt lebendiger Marktplätze vertrauensvoll und konstruktiv zusammenarbeiten. Wo dieses gelingt, da wird man schneller als an anderen Standorten sichtbare Erfolge messen können. Der offene und mutige Austausch mit anderen Städten und Kommunen kann dabei helfen, entspannter und konstruktiver mit den eigenen Herausforderungen umzugehen.

Profis sind vor Ort und digital zu Hause

Vor diesem Hintergrund aktueller perspektivischer Entwicklung kommt dem Eigentümer und Investor eine neue und besondere Rolle zu. Seine Professionalität in den fachlichen Themen, seine wirtschaftliche und finanzielle Standfestigkeit ist Grundlage für jeden Handelsimmobilienstandort. Deutlich höher werden die Ansprüche aber an die Moderationsfähigkeit, den Interessensausgleich zwischen den Parteien und die Fähigkeit, nicht nur einen Handelsimmobilienstandort langfristig vorauszudenken, sondern auch durch ein geeignetes Management langfristig zu betreiben. Die beständige Nähe zu Konsumententrends und dem Einzelhandel sowie in Teilen auch zur Industrie ermöglicht ein zeitnahes Erkennen von Justierungsaufgaben an der bestehenden Konzeption. Die Digitalisierung verschiedener Prozesse wird sich hier als ein äußerst nützliches Werkzeug weiterhin erweisen und dürfte noch mit einem großen Potential ausgestattet sein. Das Steuern über Excelsheets und digitale Auswertungen wird niemals die echte Arbeit vor Ort in einem Shopping-Center, Fachmarkt-Zentrum oder einer Handelsimmobilie ersetzen. Vielmehr wird es in Zukunft noch mehr als bisher auf die tatsächliche Service- und Leistungsqualität vor Ort ankommen. Nur so kann ein Kunde gehalten oder gar gewonnen werden.


Diese umfangreichen Aufgaben und Herausforderungen verlangen nach einem hohen Grad der Professionalisierung und der Haltung des Eigentümers und Investors, langfristige für ein Objekt zu denken und zu handeln. Schnelle Börsengewinne sind bei der Menge der Aufgaben weniger zu erwarten als eine stabile und langfristige gute Rendite, denn shoppen und einkaufen, das werden die Menschen auch noch in 30 Jahren gerne machen.

Über den Autor:

Ingmar Behrens, Bevollmächtigter des Vorstandes des German Council of Shopping Places, 54 Jahre, Fachbeirat der EXPO REAL uvm.

Über GCSP:

Der German Council of Shopping Places ist der bundesweit einzige Interessenverband der Handel und der Handelsimmobilienwirtschaft und Städte vereint. Er vertritt die unterschiedlichen und vielseitigen Interessen seiner Mitglieder zum Erhalt lebendiger Marktplätze. Rund 700 Mitgliedsunternehmen der Bereiche Handel, Entwicklung und Analyse, Finanzierung, Center-Management, Architektur, Handelsimmobilien, Einzelhändler und Marketing-Spezialisten sowie Städte und Kommunen bilden hier einen aktiven Interessenzusammenschluss zur politischen und gesellschaftlichen Lobbyarbeit und als ideale Networkingbasis des Handels und der Handelsimmobilienakteure. Mit rund 1 Million Arbeitnehmern und direkt verbundenen Dienstleistern repräsentieren die Mitgliedsunternehmen des GCSP einen bundesweit bedeutenden Wirtschaftszweig..

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